장기보유 특별공제 양도소득세 계산, 대상 거주기간

장기보유 특별공제, 부동산 보유기간에 따른 양도소득세 계산

양도소득세 과세는 부동산을 양도하면 발생합니다. 즉 세금은 양도에 따른 금액에도 적용이 됩니다. 이때 양도소득세는 경비 등 취득 부대 비용, 양도에 소요된 비용(매도 중개 수수료 등)'을 차감하여 계산하며, 기본적으로 '해당 부동산을 판 가격(=양도 가액)'에서 '산 가격(=취득 가액)'의 차액을 기반으로 산출합니다. 양도 차익은 이렇게 계산된 금액을 말합니다. 그리고 이 양도 차익에 대해 장기보유특별공제를 일정 비율로 추가 차감해 주는 것은 해당 부동산의 보유 기간에 따릅니다.

 

 

 

 

일반과 특례(1 가구 1 주택)에 따른 장기보유특례공제

근로소득은 1년 단위로 소득이 과세되나 부동산 매각에 따른 양도소득세는 통상 장기간에 걸쳐 누적된 소득이 매도 시점 한 번에 발생하는 것이 사업소득 등 다른 소득과 다른 특징이 있습니다. 누진세율 체계에서 이른바 '누적 효과'가 발생하게 되어 이로 인해 누적된 소득 규모가 클수록 더 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 차익의 일정 세율만큼 장기보유특별공제 항목으로 과세 대상에서 차감하게 되며 이로 인한 세부담을 적정한 범위 내에서 일정 기간 이상 보유를 조건으로 합니다.

 

 

일반 적용의 조건과 계산

일반적인 경우의 장기보유특별공제율은 3년 이상 해당 부동산을 보유한 경우 연 2%씩 최대 30%를 공제하며 장기보유특별공제는 부동산 양도 차익에 대해 일정 비율로 정해집니다. 즉 보유 기간이 3년인 경우 6%에서 시작해서 15년 이상일 때 30%까지 공제받을 수 있습니다.

 

특례 적용의 조건과 계산

그리고 해당 부동산이 1가구 1 주택에 해당하는 경우에는 보유 기간별 4%, 거주 기간별로 4%씩 연 8%, 최대 80%까지 장기보유특별공제율 특례를 적용하는데 최소 3년 이상 보유와 2년 이상 거주를 조건으로 합니다.

 

 

특례 적용의 예시

예를 들면 3년 이상 4년 미만 보유하고 2년 이상 3년 미만 거주한 1 가구 1 주택인 경우에는 20%의 특례 공제율이 적용됩니다(20% = 3년 보유 ×4% + 2년 거주 ×4%). 기간은 만으로 계산하며 또한 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 전체 과세 대상 양도 차익 중 80%를 공제하고 남은 20%에 대해서만 양도소득세를 과세합니다(80% = 10년 보유 ×4% + 10년 거주 ×4%). 이와 같은 공제 제도를 두는 것은 부동산을 3년 이상 장기로 보유한 경우에는 원칙적으로 투기와 무관하다고 보는 것입니다.

 

 

 

특례 적용의 예외

다만 이러한 장기보유특별공제는 아무리 장기 보유했어도 적용이 배제되는 경우가 있는데, 조정 대상 지역에서 다주택자가 주택을 양도하여 양도세가 중과세되는 경우입니다. 장기보유특별공제는 최종적으로 내야 하는 세액에 미치는 영향이 크며 양도 차익의 일정 비율만큼을 덜어내고 과세합니다. 이를 테면 누진세율의 과세표준 구간이 낮아지면 세금은 더 많이 줄어들고 이는 장기보유특별공제를 차감하고 남은 금액에 따릅니다.

 

토지와 건물 보유 기간이 다르다면 공제율은?

그런데 만약 토지와 건물의 보유 기간이 다르고 해당 건물이 단독주택같이 주택에도 해당된다면 공제율은 어떻게 적용될까요. 1 가구 1 주택에 해당되는 주택 공제율은 일반적인 경우의 공제율과 서로 다르기 때문에 계산이 복잡해집니다. 가령 나중에 집을 새로 지어서 거주하더라도 대지인 토지를 먼저 구입하고 공터로 두었던 경우가 그렇습니다.

 

 

예를 들어 단독주택을 신축하고 3년째 거주하는 것이 이전에 대지 200㎡를 구입하여 나대지 상태로 보유하다가 5년 뒤의 경우라면, 이 집을 양도할 때 장기보유특별공자는 어떻게 적용될까요. 토지의 보유 기간은 8년 보유에 따라 16%가 적용되는데 일반적인 장기보유특별공제율의 경우에 해당합니다. 그리고 3년 보유 12%와 3년 거주 12%의 합인 24%의 공제율이 적용되는 것은 주택의 부속 토지로써의 특례에 의한 장기보유특별공제율에 따릅니다. 이런 경우 공제율 중 큰 공제율을 적용하는데 예규 등에 의해 확립된 해석이 기준이 되어 최종적으로는 24%의 공제율이 적용됩니다.

 

 

한편 나대지 상태의 토지 보유 기간이 15년이었다면 같은 조건에서는 어떻게 될까요. 이때는 주택 부수 토지로서 24%보다 일반적인 장기보유특별공제율이 30%가 되어 공제율이 더 크기 때문에 이러한 경우엔 토지에 대해서는 30%의 장기보유특별공제율이 적용됩니다. 결과적으로 각각의 기간에 따른 장기보유특별공제율 변화에 따라 세금 차이가 크게 나는 경우가 발생할 수 있으며 주택 부수 토지가 주택 보유 기간보다 긴 경우가 그러합니다. 1 가구 1 주택에 대한 장기보유특별공제 특례 공제율은 최소 2년 이상 거주할 것을 요건으로 하고 있으며 해당 주택이 조정 대상 지역인지 여부와 상관없습니다. 따라서 2년 이상 거주하지 않은 경우라면 앞의 사례와 보유 기간이 같더라도 공제율은 달라집니다. 예를 들면 토지를 5년 보유하고 신축 후 3년이 지났지만 거주한 적이 없다면 일반장기보유특별공제만 적용이 가능하며 1주택 특례에 의한 공제율은 0%가 됩니다.

 

 

세금 안분계산, 토지 양도액과 건물 양도액 나눠

토지와 부동산을 별개의 부동산으로 취급하는 것이 대한민국 민법의 기준입니다. 따라서 세금 계산을 위해서는 전체 대금을 토지의 양도 금액과 건물의 양도 금액으로 안분하게 되는데 주택인 건물과 그 부속 토지를 일괄한 가격에 매도하는 경우가 그러합니다. 따라서 안분된 금액을 기준으로 각각의 경우에 적용되는 기간과 공제율이 다를 때는 공제율도 토지와 건물의 차익을 각각 따로 계산하고 적용하게 됩니다. 한편 혼동하기 쉬운 부분 중 하나를 말씀드리면, 위의 사례에서 공제율 중 큰 공제율을 적용하는 것이니 주택 건물과 토지에 대해 전부 더 큰 공제율을 적용하는 것으로 착각할 수 있는데 하지만 그렇게는 적용되지 않으며, 즉 토지와 건물의 기간은 더 긴 쪽으로, 공제율도 1 주택의 특례공제율과 일반공제율 중 더 긴 것을 서로 곱하여 임의로 유리하게 하는 것은 소득세법상 잘못된 방법이므로 주의해야 하겠습니다.